マイホーム購入を考え始めたとき、多くの方が最初に気になるのが「自分はいくらまで買えるのか」という点です。

ただし、ここで注意したいのは、“借りられる金額”と“無理なく返せる金額”は同じではないということです。

住宅ローンの審査では、年収に対する返済額の割合、勤務先、勤続年数、年齢、既存借入、物件の担保評価などが見られます。たとえば【フラット35】では、年収400万円未満は総返済負担率30％以下、年収400万円以上は35％以下という基準が示されています。ここでいう「総返済負担率」には、住宅ローンだけでなく、自動車ローン、教育ローン、カードローン、リボ払いなどの借入も含まれます。

つまり、住宅ローンを考えるときは、物件価格だけではなく、今ある借入、これからの生活費、教育費、車の買い替え、老後資金まで含めて判断することが大切です。

〖目次〗

・住宅ローンは「借りられる額」ではなく「返せる額」で考える
・無理のない返済額の目安
・年収別に見る住宅ローンの考え方
・既存借入がある場合の注意点
・年齢別に見る住宅ローンの組み方
・住宅ローンで失敗しやすいポイント
・FAQ
・まとめ

住宅ローンは「借りられる額」ではなく「返せる額」で考える

住宅購入で一番避けたいのは、購入後に生活が苦しくなることです。

住宅ローンは長期間続きます。購入時点では返せると思っていても、将来的には次のような支出が増える可能性があります。

・お子様の教育費
・車の買い替え費用
・固定資産税
・火災保険・地震保険
・外壁、屋根、給湯器などの修繕費
・マンションの場合は管理費・修繕積立金
・金利上昇による返済額の増加
・老後資金の準備

特に近年は、住宅価格や住宅ローン金利の上昇が意識される局面に入っています。国土交通省も、住宅ローン利用者の約8割が変動金利型を利用している状況や、金利上昇傾向、35年を超える超長期ローン・ペアローン利用者の増加を踏まえ、金利リスクへの理解が重要だと公表しています。

そのため、住宅ローンは「銀行が貸してくれる上限」ではなく、家計が無理なく続けられる返済額から逆算することが基本です。

無理のない返済額の目安

実務上、住宅ローンの返済額は、次のように考えると整理しやすくなります。

□ 安全圏：年収の20％前後

生活に余裕を残しやすい水準です。
教育費、車、旅行、貯蓄、突発的な修繕費にも対応しやすくなります。

□ 標準ライン：年収の25％前後

多くの家庭で現実的に検討しやすいラインです。
ただし、既存借入やお子様の人数、車の保有状況によっては、少し重く感じる場合もあります。

□ 注意ライン：年収の30％前後

審査上は通る可能性があっても、家計への負担感は強くなります。
ボーナス払いを前提にしたり、貯蓄が少ない状態で組んだりすると、購入後に苦しくなる可能性があります。

□ 危険ライン：年収の35％前後

審査基準上の上限に近い考え方です。
「通るかもしれない」水準であって、「安心して返せる」とは限りません。

NEXTplusとしては、住宅購入を検討する際、まずは年収の20〜25％程度の返済額をひとつの目安にし、家族構成や生活費を確認しながら調整することをおすすめします。

年収別に見る住宅ローンの考え方

以下は、金利年1.2％・35年返済・元利均等・ボーナス払いなしで試算した場合の目安です。実際の借入可能額は、金利、借入期間、金融機関、審査内容、物件条件によって変わります。

ここで大切なのは、年収が高いほど安心という単純な話ではないことです。

たとえば、年収600万円でも、車ローン、教育費、保険料、毎月の固定費が大きければ、返済余力は小さくなります。逆に年収400万円でも、既存借入がなく、生活費が安定していて、自己資金もある場合は、無理のない購入計画を立てやすくなります。

既存借入がある場合の注意点

住宅ローン審査で特に見落とされやすいのが、既存借入の毎月返済額です。

見られるのは、借入残高だけではありません。
毎月いくら返しているかが重要です。

対象になりやすいものは次のとおりです。

・自動車ローン
・カードローン
・リボ払い
・スマートフォンの分割払い
・教育ローン
・ショッピングローン
・他の住宅ローン
・賃貸中または賃貸予定住宅に関する借入

【フラット35】の説明でも、総返済負担率には自動車ローン、教育ローン、カードローン、クレジットカードのキャッシング、商品の分割払い、リボ払いなどが含まれるとされています。

たとえば、車ローンの返済が毎月2万円ある場合、住宅ローンに回せる毎月返済枠は2万円分減ります。

年収400万円で、無理の少ない返済額を月8.3万円前後と考えた場合、車ローンが月2万円あると、住宅ローンに使える目安は月6.3万円前後になります。

この差は非常に大きいです。

住宅ローンの事前審査前には、次の点を確認しておきましょう。

・リボ払いが残っていないか
・使っていないカードローン枠がないか
・スマートフォン分割払いの支払い遅れがないか
・車ローンの残債と月返済額はいくらか
・ボーナス払いの借入がないか
・クレジットカードの引落遅れがないか

「少額だから大丈夫」と思っていた借入が、住宅ローンの借入可能額に影響することもあります。

年齢別に見る住宅ローンの組み方

住宅ローンは、年収だけでなく年齢も重要です。

なぜなら、年齢によって返済期間と完済時期が変わるからです。

【フラット35】では、返済期間は原則15年以上35年以内ですが、完済時年齢が80歳となるまでの年数と比較して短い方が最長期間になります。

20代で購入する場合

20代は、長い返済期間を取りやすい点がメリットです。

月々の返済額を抑えやすく、早い段階から資産形成を始められる可能性があります。一方で、将来の家族構成や転職、収入変化がまだ読みにくい時期でもあります。

20代の住宅購入では、背伸びしすぎず、将来の変化に対応できる余白を残すことが大切です。

30代で購入する場合

30代は、住宅購入を検討する方が多い年代です。

収入、家族構成、勤務地、子育て環境などがある程度見えやすくなるため、住まい選びの軸を作りやすい時期です。

ただし、お子様がいる場合は、今後の教育費が増えていく可能性があります。月々の返済額だけでなく、10年後・15年後の家計も見ておきたいところです。

40代で購入する場合

40代は、返済期間と老後資金のバランスが重要になります。

35年ローンを組むと、完済時期が70代後半になる場合があります。審査上は可能でも、定年後の返済をどう考えるかが大切です。

40代で購入する場合は、次のような視点が必要です。

・退職金をあてにしすぎない
・65歳以降の返済額を確認する
・繰上返済の余地を残す
・教育費のピークと重ならないか確認する
・中古住宅の場合は修繕費も見込む

50代で購入する場合

50代は、借入額を大きくしすぎないことが重要です。

退職後も返済が続く前提で組むと、老後の生活費を圧迫する可能性があります。自己資金、退職金、売却資金、親族からの援助などを含めて、借入額を抑える設計が必要です。

住み替えの場合は、今の住まいがいくらで売れるのか、売却後に手元資金がどれくらい残るのかを先に確認しましょう。

住宅ローンで失敗しやすいポイント

1. 物件価格だけで判断してしまう

住宅購入では、物件価格以外にも諸費用がかかります。

登記費用、火災保険、住宅ローン手数料、保証料、仲介手数料、固定資産税等の清算金、引越し費用、家具家電費用などです。

「物件価格は払える」と思っても、諸費用や購入後の支出まで含めると、予算オーバーになることがあります。

2. 住宅ローン控除を前提に借りすぎる

住宅ローン控除は、住宅ローンを利用して住宅を取得した場合に、年末ローン残高の0.7％を所得税などから控除する制度です。国土交通省は、令和8年度税制改正の大綱において、令和8年1月1日から令和12年12月31日までの入居を対象に適用期限を5年間延長する内容などを公表しています。

ただし、控除があるからといって、無理に借入額を増やすのは危険です。

住宅ローン控除はあくまで税制上のメリットであり、毎月の返済そのものを肩代わりしてくれる制度ではありません。

3. 変動金利の低さだけで判断する

変動金利は、借入時の返済額を抑えやすい一方で、将来金利が上がる可能性があります。

変動金利を選ぶ場合は、今の返済額だけでなく、金利が上がった場合に家計が耐えられるかを確認しておきましょう。

目安としては、次のような確認が有効です。

・金利が1％上がった場合の返済額
・金利が2％上がった場合の返済額
・教育費が増える時期と重ならないか
・貯蓄を継続できるか
・ボーナスが減っても返済できるか

4. ペアローン・収入合算で借りすぎる

共働き世帯の場合、ペアローンや収入合算を使うことで借入可能額が増えることがあります。

ただし、借りられる額が増える分、リスクも増えます。

・どちらかが育休・産休に入った場合
・転職で収入が下がった場合
・病気や介護で働き方が変わった場合
・離婚や別居など家族状況が変わった場合

ペアローンや収入合算は有効な選択肢ですが、2人分の収入を前提にしすぎないことが大切です。

住まい選びのコツ｜価格よりも「毎月返済」から考える

蓮田市、伊奈町、白岡市、上尾市、久喜市周辺で住まいを探す場合、同じ予算でも選択肢は大きく変わります。

・駅近を優先するのか
・土地の広さを優先するのか
・新築戸建を選ぶのか
・中古戸建＋リフォームを検討するのか
・中古マンションを選ぶのか
・車2台分の駐車スペースが必要か
・小学校区や買い物環境を重視するのか

たとえば、同じ3,000万円台でも、駅距離、築年数、土地面積、駐車場、リフォーム状況によって、暮らしやすさは変わります。

大切なのは、最初に物件価格だけを見るのではなく、毎月いくらまでなら無理なく返せるかを決めてから物件を探すことです。

資金計画が固まっていないまま物件を見始めると、どうしても「少し高いけれど良さそうな物件」に気持ちが引っ張られます。

しかし、購入後の生活まで考えると、無理のない予算内で、家族に合った住まいを選ぶことが一番大切です。

FAQ

Q1. 年収400万円だと、いくらくらいの住宅ローンが無理なく組めますか？

A. 一概には言えませんが、年収400万円の場合、無理の少ない月返済額は6.7万円〜8.3万円前後をひとつの目安にすると考えやすいです。既存借入がない場合と、車ローンやリボ払いがある場合では、住宅ローンに回せる金額が変わります。まずは月々の固定費を確認しましょう。

Q2. 車ローンがあっても住宅ローンは組めますか？

A. 組める可能性はあります。ただし、車ローンの毎月返済額は住宅ローン審査に影響します。たとえば毎月2万円の車ローンがある場合、その分だけ住宅ローンに使える返済枠が小さくなります。事前審査前に、残債・月返済額・完済予定を確認しておくことが大切です。

Q3. 中古住宅を購入して、リフォーム費用も住宅ローンにまとめられますか？

A. 金融機関や商品によっては、購入費用とリフォーム費用をまとめて相談できる場合があります。ただし、見積書、工事内容、物件の担保評価、借入額、返済負担率などを確認する必要があります。中古住宅を検討する場合は、物件探しと同時にリフォーム費用・住宅ローンの組み方も一緒に確認するのがおすすめです。

Q4. 住み替えの場合、今の家の売却も一緒に相談できますか？

A. 相談できます。住み替えでは、今の住まいがいくらで売れるか、住宅ローン残債がいくらあるか、売却後に手元資金が残るかが重要です。残置物処分、解体、リフォームの取次ぎが必要になるケースもあるため、購入だけでなく売却計画も同時に整理しておくと安心です。

まとめ

住宅ローンで大切なのは、**「いくら借りられるか」よりも「いくらなら無理なく返せるか」**です。

審査に通る金額いっぱいで購入すると、購入後の生活に余裕がなくなることがあります。特に、既存借入、年齢、教育費、車、修繕費、金利上昇リスクは、事前に確認しておきたいポイントです。

最後に、今回の要点を整理します。

・住宅ローンは年収の20〜25％程度の返済額から考えると無理が少ない
・既存借入は、住宅ローンの借入可能額に大きく影響する
・年齢が上がるほど、返済期間と老後資金のバランスが重要になる

株式会社NEXTplusでは、物件探しだけでなく、住宅ローン、資金計画、中古住宅＋リフォーム、住み替え売却までまとめてご相談いただけます。

「自分たちは無理なく買えるのか」「今の年収でどの価格帯まで見てよいのか」「車ローンがあるけれど大丈夫か」など、具体的な数字を見ながら整理したい方は、どうぞお気軽にご相談ください。相談歓迎です。