マンションと戸建の耐用年数はどう違う？比較や寿命の目安も解説

マンションと戸建ての法定耐用年数の比較

まず、法定耐用年数とは、税務上の減価償却を目的として、建物の構造ごとに法律で定められた年数です。これはあくまで会計や税務上の基準であり、実際に住める寿命とは異なります。

マンション、多くは鉄筋コンクリート造（RC造）または鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC造）で、法定耐用年数は47年とされています。これは住宅としても税務上でも用いられる基準です。居住用の場合は1.5倍の70年とする取り扱いもあります。

一方で、木造戸建ての法定耐用年数は20～22年程度です。一般的に22年とされており、税務上の減価償却期間として利用されますが、建物がこの年数で住めなくなるという意味ではありません。

なお、この法定の年数はあくまで会計・税務上の基準であり、実際の住用年数とは異なることを強調しておきます。実際には、立地や構造、管理状況により寿命は大きく異なります。

物理的耐用年数／寿命における構造別の違い

マンション（主に鉄筋コンクリート造・RC造および鉄骨鉄筋コンクリート造・SRC造）の物理的耐用年数は、法定耐用年数（47年）を大きく超える傾向があります。例えば、RC造住宅の平均寿命は約68年とされ、さらに一部では117年や中性化対策で120〜150年に達するとも言われています 。

一方、木造戸建ては法定耐用年数が20〜22年と短めに設定されていますが、これはあくまで会計上の基準で、実際には物理的耐用年数がもっと長いことが知られています。統計や専門家によれば、木造住宅の実際の平均寿命はおよそ30〜80年、さらに早稲田大学の小松教授によると平均寿命は約65年と推計されています 。

以下に、構造別の耐用年数の目安をまとめた表をご参照ください。

このように、マンションは構造の強度に加えて管理体制も寿命の長短に大きく影響します。RC造の建物でもマンションの長期修繕計画や管理組合によるメンテナンスが適切に行われていれば、120〜150年にわたって使用可能なケースもあります 。

一方、木造戸建ては構造材が劣化しやすいものの、定期的なメンテナンスやリフォームを継続することで、法定耐用年数を大幅に超えて住み続けることも十分可能です。構造別の特性を理解し、適切な管理を行うことが、長期的な住まいの快適性と資産性を保つ鍵となります。

資産価値と耐用年数との関係

マンションと戸建てでは、同じ耐用年数であっても資産価値の残り方に大きな違いがあります。

まず、マンション（RC造など）は法定耐用年数47年と比較的長く、築20〜30年でも建物としての価値が緩やかに下落し、売却しやすい傾向があります。例えば、首都圏では築30年のマンションが新築時の半分程度の成約価格を維持するケースも報告されています。

一方、木造戸建ては建物価値が築20年を経過すると急速に下がるものの、土地価値は残ります。たとえば、築20年以上経過した戸建てでは建物価値こそ低くなるものの、土地の価値を含むとマンション相当の資産価値を維持できるケースもあります。

この違いを分かりやすく比較した表は以下のとおりです。

まとめると、マンションは建物自体の耐久性と管理・修繕計画によって資産価値が比較的残りやすく、戸建ては建物よりも土地によって資産価値を維持しやすいという構造的な違いがあります。

住み続けられる年数としての実態と管理の重要性

法定耐用年数を超えても、適切な修繕・メンテナンスを行えば住み続けられる現実的な耐用年数があります。たとえば、RC造・SRC造のマンションは法定耐用年数として税務上は47年とされているものの、実際には物理的な寿命が117年と推定されており、外装仕上げなどによっては150年近く住み続けられる例もあります 。

マンションでは、長期修繕計画が非常に重要な役割を果たします。管理組合が計画的な点検や修繕、修繕積立金の適切な運用を行うことで、建物の劣化を防ぎ、寿命を大きく延ばすことができます。実際に適切な管理がなされているマンションでは、100年以上住み続けられる可能性があるとされています 。

一方、木造戸建てに関しては、法定耐用年数は22年ですが、これはあくまで税務上の基準であり、実際の居住可能期間とは異なります。平均的な寿命は30〜40年とされますが、耐震補強や外壁・屋根・水まわり設備などの適切なリフォームを行うことで、さらに20〜30年以上延命できるという事例もあります 。

以下は、マンションと戸建てそれぞれにおける住み続けるための具体的な要点を示した表です。

このように、どちらの構造も定期的な点検や修繕、リフォームによって、法定耐用年数にとらわれることなく、長く安心して住み続けることが可能です。不動産選びの際や今のお住まいを長く維持するためにも、計画的な管理と修繕を重視することが不可欠です。

まとめ

マンションと戸建ては構造や管理方法によって耐用年数や資産価値が大きく異なります。マンションは鉄筋コンクリート造が多く、適切な管理があれば100年以上住み続けられる可能性を持っています。一方、木造戸建ては法律上の耐用年数は短めですが、定期的なメンテナンスやリフォームで長く住むことができます。どちらを選ぶ場合も、住まいの寿命を左右するのは日頃の管理とメンテナンスです。長く快適な暮らしを実現するためには、建物の構造や特徴を理解し、適切なお手入れを心がけましょう。