旧耐震基準の物件購入でリスクは何？注意点もまとめて紹介

旧耐震基準とは何か

「旧耐震基準」とは、１９８１年（昭和５６年）５月３１日までに建築確認を受けた建物に適用される耐震の基準です。これは、建築基準法が制定された１９５０年以降、耐震設計が義務付けられてきたなかで、特に大きな改正が入る前の基準を指しています。

旧耐震基準では、震度５強程度の中規模地震に対して「倒壊しないこと」を想定した設計が求められていました。大地震、たとえば震度６強以上の揺れに対しては、倒壊の可能性を前提としていませんでしたので、耐震性能としては新耐震基準と比較して劣ります。

かたや「新耐震基準」とは、１９８１年６月１日以降に建築確認を受けた建物を対象とし、中規模地震（震度５強）では損傷を抑え、大地震（震度６強〜７）でも倒壊しないことを目的としています。これは、宮城県沖地震などの被害を教訓に導入された安全性を重視した設計思想です。

以下の表に、「旧耐震基準」と「新耐震基準」の主な違いを整理しています。

旧耐震基準物件を検討される際には、まずは「建築確認日」がいつかを確認することが重要です。竣工日ではなく、建築確認日で判断しないと「旧耐震」「新耐震」の区分を誤る恐れがあります。

旧耐震基準物件に伴う主なリスク

旧耐震基準（昭和56年6月1日以前に建築確認を受けた建物）に該当する物件には、地震や経年劣化、税制・住宅ローン面で注意すべきリスクがあります。

まず、地震による倒壊・損傷のリスクです。旧耐震基準は震度5強程度までを想定した構造であり、震度6以上には耐えられない可能性があります。このため、大規模地震が発生した際には倒壊や大きな損傷を被る可能性が高いとされています 。

次に、建物や設備の老朽化による問題です。鉄筋コンクリート造の法定耐用年数は47年程度とされ、築40年以上の旧耐震物件では、コンクリートのひび割れ、中性化、鉄筋の腐食などが進行しているケースが多々あります。また、給排水管や電気・ガス設備は寿命が20～30年であるため、設備の故障や漏水などトラブルの発生リスクも高まります 。

さらに、住宅ローンや税制優遇の面でも旧耐震物件は不利になる可能性があります。金融機関の担保評価が低くなり、融資額が制限されることがあります 。住宅ローン減税（住宅借入金等特別控除）や不動産取得税・登録免許税の軽減などの優遇措置は、原則として新耐震基準への適合が条件とされ、旧耐震物件は対象外となることが多いです。耐震適合証明書を取得できれば適用される場合もありますが、実際には取得している物件は少数です 。

購入前に確認すべきチェックポイント

旧耐震基準に該当する物件を購入する際には、以下のようなポイントをしっかり確認することが大切です。

まず、耐震診断や耐震基準適合証明書の取得について確認してください。耐震診断には「一次診断」「二次診断」「三次診断」の段階があり、特に旧耐震基準物件では信頼性の高い二次診断以上を受けることが推奨されています。二次診断では鉄筋やコンクリートの状況も含めて耐震性を評価し、補強工事の必要性や概算費用が分かります。さらに、診断費用は延床面積1平方メートルあたり約500円〜2,500円とされ、場合によっては数百万円規模の費用となる可能性もありますので、費用負担を事前に把握しておくことをおすすめします。

次に、建物の構造形式や管理状態にも注意が必要です。壁式構造か否か、過去の修繕履歴や修繕積立金の状況を確認することで、今後の維持・補修計画の見通しが立てやすくなります。

さらに、地盤の強さや周辺の防災体制も重要です。液状化リスクや土砂災害警戒区域など地盤の安全性を確認するとともに、建物の防災マニュアルや備蓄体制、防災組織の有無、エレベーターの地震時管制運転装置の有無なども併せて確認してください。

以下に、これらのポイントをまとめた表をご用意しました。

このように、耐震診断の信頼性や構造・管理状況、さらには地盤と防災対策まで総合的に確認することで、旧耐震物件の購入に伴うリスクを少しでも軽減することができます。

旧耐震基準物件を買う場合に注意すべきランニングコストや対策

旧耐震基準の物件を購入する際には、長期的な維持負担をしっかり把握しておくことが重要です。まず、修繕積立金や保険料が将来的に増額されるリスクがあります。築年数が経過した建物は設備や構造に老朽化が進んでおり、修繕の必要性が高まることで積立金の水準が見直されることが多い点に注意が必要です。実際、類似物件より修繕積立金が極端に安い場合は、中長期的に負担が増す可能性があるとされています。

さらに、耐震補強工事や耐震診断、適合証明書の取得など、安全性を確保するための追加コストも見込まれます。耐震補強工事の費用は、建物の状態によって異なりますが、耐震診断だけでも数十万円、全体の補強工事では数百万円からケースによっては大規模な金額が必要になる場合もあります。

こうしたコストに対処する手段として、自治体や国の支援制度の活用が有効です。多くの自治体では、耐震診断や耐震補強工事に対して補助金を提供しており、診断費用の一部や工事費の20％～80％が補助される場合もあります。 また、国の税制優遇制度としては、耐震改修にかかる工事費用の10%（最大25万円）が所得税から控除される制度や、固定資産税が一定期間半額になる減税制度もあります。

安全性を高めつつコストを抑えるためには、次のような対応策を検討されるとよろしいでしょう。

上記のように、補助金や税制の優遇、分割補強、融資制度などを組み合わせることで、安全性を確保しながら、購入後のランニングコストを抑える工夫が可能です。自治体ごとの制度内容は異なるため、お住まいの地域の窓口で最新情報をご確認いただくことをおすすめします。

まとめ

旧耐震基準の物件を検討する際には、建物の耐震性能や老朽化のリスクをしっかりと把握することが大切です。地震に対する強さや住宅ローン、税制上の優遇の有無、そして修繕費・保険料といった将来的な費用負担まで幅広く確認しましょう。また、耐震診断や管理状況、周辺の安全性についても必ず確認し、必要に応じて補助金や公的支援を活用することで安心して住める環境づくりが可能です。不安な点や疑問は専門家に相談し、納得して進めることが失敗しないポイントとなります。